¿Cuanto cuesta construir una casa? 16

Al iniciar el proceso de construcción de una vivienda unifamiliar se suele desconocer con exactitud el importe total de los gastos que esto nos va a generar. Para evitaros sorpresas desagradables, a continuación enumeramos los gastos que tendréis que afrontar así como una estimación aproximada de sus importes, teniendo en cuenta que estos valores variarán en función múltiples factores.

LA PARCELA. El valor del terreno podrá oscilar de forma considerable en función de varios parámetros, como emplazamiento, vistas, proximidad a un núcleo urbano, edificabilidad, … y fundamentalmente por la especulación. Enfrentarse a la tarea de conseguir un terreno a un precio razonable será posiblemente la misión más compleja de todo el proceso. Nosotros os recomendamos que previamente a la adquisición del mismo, os pongáis en contacto con los técnicos que hayáis elegido para realizar el proyecto para que os asesoren en cuanto a las ventajas e inconvenientes de cada parcela, así como analicen los parámetros urbanísticos de cada una de ellas.
Teniendo en cuenta que coste del terreno es tan variable, vamos a suponer que ya disponemos de un terreno que reúne los parámetros urbanísticos y los condicionantes técnicos adecuados para edificar.

CONSTRUCCIÓN VIVIENDA. El coste de construcción de la vivienda vendrá marcado fundamentalmente por la superficie construida, las características de la parcela, la ubicación, las instalaciones proyectadas y las calidades de los acabados. Basándonos en nuestra experiencia durante estos últimos años, para una construcción de primera calidad, proyectando una instalación de aerotermia, suelo radiante, ventilación de doble flujo, etc…, podríamos realizar un primer cálculo aproximado del coste de construcción defendible en nuestro entorno de:

• Vivienda 1.000 €/m²
• Porches cubierta fija 400 €/m²
• Porches cubiertos con toldos 200 €/m²
• Garaje 500 €/m²
• Sótano 600 €/m²
• Acometidas, si la parcela dispone de los servicios de electricidad, agua y saneamiento, deberemos pagar al ayuntamiento las tasas e importes de las obras para realizar estas acometidas. Estos importes estarán en función de la proximidad de estos servicios a nuestra parcela, así como de las obras necesarias a realizar. Estipulamos que en casos normales los importes de cada una de las acometidas no debería superar los 1.300€.
  Si no se dispone de acometida de agua o de saneamiento, y a pesar de ello se nos permite edificar, tendremos que calcular un incremento de los gastos para construir un pozo de agua, o una fosa séptica con su pozo filtrante respectivamente.

URBANIZACIÓN. El coste de la urbanización de la parcela es muy variable y vendrá marcado por la forma de la parcela, los metros de cierre y el diseño del mismo. Este podrá incrementarse si decidimos construir una piscina o realizar la jardinería o el pavimento de rodadura. A mayores, seguramente el ayuntamiento nos obligará a realizar las obras de urbanización de la superficie cedida a las vías públicas.

• Cierres. El coste del cierre podrá variar enormemente en función del diseño y de los metros necesarios a realizar, si bien es cierto que el ayuntamiento no nos obligará a cerrar nuestra finca, será una decisión personal, que en muchos casos nos proporcionará más intimidad e impedirá el acceso o salida de animales o personas. Se trata de una obra que podremos realizar con posterioridad a la vivienda, teniendo en cuenta que en este caso tendríamos que solicitar una nueva licencia para su construcción, mientras que si los realizamos junto con la casa, no nos supondrá un incremento de costes administrativos.
  Para los laterales y el fondo de la finca, si optamos por un cierre sencillo de malla trenzada plastificada fijada a postes metálicos sobre una hilada de bloque, el cierre podría construirse por 35€/ml. Si en el frente de la parcela proyectamos un cierre con algo más de presencia que nos realce el acceso, tendremos que establecer un mínimo de 200€/ml.
• Portalones de acceso. Lo habitual será instalar un portalón de acceso para vehículos y una puerta de acceso peatonal. Si no realizamos ninguna instalación especial ni utilizamos materiales caros, podríamos instalar ambos por un importe próximo a 3.200€.
• Piscina. Si decidimos hacer una piscina sencilla, deberemos contar con al menos 18.000€ para una piscina de 8,00×4,00m con depuración mediante skimers y maquinaria instalada en una caseta plástica enterrada. El importe de construcción de la piscina puede incrementarse en aproximadamente un 25% si optamos por una piscina desbordante.
• Jardinería. Extender una capa de tierra vegetal y plantar césped no debería suponer una cantidad muy elevada (5-7€/m²), sin embargo.si decidimos instalar riego automático, plantar árboles, realizar muretes, rocallas, etc… podremos encarecer notablemente nuestro jardín.
• Superficie de rodadura. Lo habitual es que dispongamos una superficie de rodadura que nos limite la circulación de vehículos dentro de la parcela. Este pavimento podrá ser desde una zahorra o grava, hasta un pavimento de hormigón pulido o losas de piedra. El coste variará enormemente en función del material que elijamos. Como ejemplo podríamos indicar que una solera de hormigón pulido puede ejecutarse por 30€/m² contando con la preparación del terreno.
• Urbanización superficie de cesión. Para entregarnos la Licencia de Primera Ocupación, habitualmente el ayuntamiento nos obligará a realizar las obras de urbanización del terreno que con anterioridad hemos cedido para los viales. El importe de estas obras variará según los trabajos que el ayuntamiento nos pida realizar, y en función de los metros que nuestra finca tenga a vía pública. Un precio aproximado para realizar una acera de baldosa hidráulica de 1,5 m de ancho, colocar alguna canalización enterrada y rematar el pavimento asfáltico hasta el firme de la calzada podría rondar los 250€/ml.

OTROS GASTOS

• Proyecto. Normalmente el precio del proyecto básico y de ejecución varía en función de la superficie construida, ubicación de la parcela y la complejidad del mismo. Una estimación aproximada de coste que podría suponer el proyecto de una vivienda unifamiliar de tamaño medio no debería superar el 4% del coste de ejecución.
• Direcciones de obra (arquitecto y aparejador). Para la dirección de obra de los técnicos calcularemos otro 4 % del coste de ejecución de la vivienda.
• Coordinación de seguridad y salud. No debería tratarse de un coste muy elevado si la realiza alguno de los mismos técnicos que dirigen la obra. Una cantidad aproximada para una vivienda de tamaño medio sería 650 €.
• Licencia de obra (ayuntamiento). Los ayuntamientos pueden cobrar entre el 2,5 y el 4,5% del coste de ejecución material que figura en el proyecto, cifra que se aproxima al 65% del coste de ejecución material real. Habitualmente los ayuntamientos se ajustan al máximo que les permite la ley.
• Estudio geotécnico (ingeniero o geólogo). Por exigencias del Código Técnico de la Edificación, para visar el proyecto será necesario realizar un estudio geotécnico de la parcela, en el que se realizará un análisis del terreno determinando las características del mismo y la cota de cimentación. Habitualmente en la mayoría de las parcelas para cimentar bastará con retirar la tierra vegetal, no obstante puede ocurrir que el terreno no presente estabilidad a nivel superficial y haya que profundizar para buscar el firme, en estos casos, se encarecería el coste de construcción. Lo habitual es que el coste del un estudio geotécnico para realizar una vivienda unifamiliar debería aproximarse a los 800€.
• Levantamiento topográfico. Cada vez son más los ayuntamientos que exigen que en los proyectos se presenten planos topográficos de la parcela  así como plantas y secciones en las que se represente la implantación de la vivienda en la parcela. Nosotros los incluimos en todos nuestros proyectos. El coste de un levantamiento topográfico de una parcela de dimensiones normales no debería exceder los 350 € y habrá de ser encargado a un topógrafo.
• Notaría (escritura hipoteca y escritura obra nueva). A la hora de construir una vivienda, por desgracia lo habitual suele ser que tengamos que pedir dinero al banco, para ello hemos de realizar una escritura de hipoteca, así como una escritura de obra nueva una vez finalizada la obra. En total la Notaría suele cobrar sobre 650€ por realizar ambas escrituras. Si eres un afortunado y dispones del importe integro para construir la vivienda, tendrás que contar únicamente con un desembolso de 300€ para la escritura de obra nueva.
• Registro. Tendrás que registrar las escrituras, lo que te supondrá aproximadamente otros 350 € por cada escritura.
• Hacienda. Tanto por la escritura de la hipoteca, como por la de obra nueva tendrás que tributar a Hacienda. El importe varía de unas comunidades a otras, entre el 1% y el 1,2% del valor de la hipoteca y del valor de escritura de obra nueva. En Galicia Hacienda aplica el 1% de dichos valores.
• Honorarios de Gestión. Si la gestión de las escrituras, registro y hacienda las realiza una entidad gestora, tendrás que abonar unos honorarios que suelen rondar los 625 € para ambas escrituras o 350€ si no necesitas hipoteca.
• Muebles de cocina. A la hora de amueblar una cocina podemos gastar desde 1.500€ en IKEA o podemos multiplicar este importe por 10 ó más si elegimos un mobiliario de diseño. Nosotros consideramos que la cocina forma parte del mobiliario de la vivienda y habitualmente no lo incluímos  en el coste de construcción.

Con todos estos datos haremos un cálculo aproximado de lo que costaría construir una vivienda con un programa bastante habitual de cocina, salón-comedor, 3 dormitorios, 2 baños, lavandería, tendedero, porches y garaje, destinando 140m² construidos a la vivienda, 20m² a un porche cubierto y 40m² a un garaje en superficie. La emplazaremos en una parcela sin pendiente de 600 m² (20x30m), con un frente de 20 metros a vía pública. Para realizar la construcción solicitaremos una hipoteca por el máximo que teóricamente nos darán, el 80 % del importe de ejecución material de la obra (vivienda+urbanización), que debería corresponderse con el valor de tasación.

Construcción vivienda
Vivienda: 140m²x980€/m² = 137.200€
Porches: 20m²x400€/m² = 8.000€
Garaje: 40m²x500€/m² = 20.000€
Acometidas: 3×1.300€ = 3.900€
Urbanización
Cierres laterales: 80mx35€/m = 2.800€
Cierre frente parcela: 16mx200€/m = 3.200€
Portalones de acceso: 3.200€
Piscina: 18.000€
Jardinería: 320m²x6€/m² = 1.920€
Superficie de rodadura 80m²x30€/m² =2.400€
Urbanización superficie cesión 20ml.x250€/m = 5.000€
Otros gastos
Proyecto: 4% de 169.100€ = 6.750€
Direcciones de obra (arquitecto y aparejador): 4% de 169.100€ = 6.750€
Coordinación de seguridad: 650€
Licencia de obra: 4% de 109.900€, presupuesto mínimo que figurará en proyecto (65% de 169.100€) = 4.400€
Estudio geotécnico: 800€
Levantamiento topográfico: 350€
Notaría: 650€ por ambas escrituras
Registro: 700€
Hacienda: escritura hipoteca 1% de 160.000€ (80% valor) = 1.600€
Hacienda: escritura obra nueva 1% de 200.000€ = 2.000€
Honorarios de gestión: 625€

Sumados todos estos conceptos tendríamos un coste total de 230.895€ a los que deberíamos añadirle el IVA, 10% para la construcción y 21% para el resto, excepto impuestos (licencia y Hacienda) que no cuentan con IVA.